Location courte durée refusée par la copropriété : que dit la loi en 2026 ?

Votre copropriété refuse votre location courte durée ? Découvrez les règles applicables en 2026, les votes nécessaires et les recours possibles.

Location courte durée refusée par la copropriété : que dit la loi en 2026 et comment réagir ?

Une propriétaire apprend que l’assemblée générale de sa copropriété vient de refuser la location courte durée de son appartement. Pourtant, aucune interdiction claire ne figure dans son règlement de copropriété.

La décision est-elle valable ? La copropriété peut-elle réellement interdire une location saisonnière ? Et quels recours sont possibles ?

La réponse dépend du contenu exact du règlement, de la résolution votée, de la majorité obtenue et du statut du logement.

Le syndic ne peut pas décider seul

Première précision importante : le syndic ne vote pas l’interdiction.

Son rôle consiste notamment à convoquer l’assemblée générale et à exécuter les décisions adoptées. Ce sont les copropriétaires réunis en assemblée générale qui votent.

Un simple courrier du syndic ou une opposition personnelle de sa part ne suffit donc pas à interdire une activité qui serait autorisée par le règlement de copropriété.

Depuis la loi du 19 novembre 2024, le propriétaire qui déclare un logement comme meublé de tourisme doit informer le syndic. Celui-ci inscrit alors un point d’information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

Mais attention : informer la copropriété ne signifie pas nécessairement demander son autorisation.

Ce que la loi « Le Meur » a changé

Depuis le 21 novembre 2024, une copropriété peut plus facilement modifier son règlement afin d’interdire certaines locations en meublé de tourisme.

Cette décision doit être prise à la majorité de l’article 26, c’est-à-dire par la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix.

Cette possibilité est néanmoins soumise à plusieurs conditions :

– la décision doit réellement modifier le règlement de copropriété ;

– le règlement doit déjà interdire toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement destinés au commerce ;

– l’interdiction ne peut viser, par ce mécanisme particulier, que les logements ne constituant pas la résidence principale de leur occupant ;

– la mesure doit être justifiée par la destination de l’immeuble ;

– elle doit s’appliquer de manière générale aux copropriétaires concernés et ne pas viser arbitrairement un seul appartement.

En mars 2026, le Conseil constitutionnel a confirmé la conformité de ce dispositif, tout en rappelant ces garanties : l’interdiction doit notamment être cohérente avec la destination de l’immeuble et reste soumise au contrôle du juge.

La copropriété peut-elle refuser uniquement un appartement ?

Si le règlement de copropriété ne prévoit aucune autorisation préalable, une résolution se contentant de « refuser l’autorisation » à un propriétaire en particulier peut être contestable.

Une telle décision ne doit pas être confondue avec une modification régulière du règlement de copropriété.

Plusieurs éléments doivent alors être vérifiés :

– le texte exact de la résolution ;

– la majorité utilisée ;

– le détail des votes ;

– la présence de cette question dans l’ordre du jour ;

– l’existence d’une véritable modification du règlement ;

– le traitement réservé aux autres logements pratiquant la location saisonnière.

Une décision ciblant un seul copropriétaire, sans justification collective et alors que d’autres locations similaires sont tolérées, pourrait notamment soulever la question d’un abus de majorité ou d’une inégalité de traitement. Seul un professionnel du droit pourra toutefois confirmer cet argument après lecture des documents.

L’absence d’interdiction explicite signifie-t-elle que la location est autorisée ?

Pas automatiquement.

Le règlement de copropriété doit être lu dans son ensemble. Certaines clauses peuvent limiter la location touristique sans employer les expressions « Airbnb », « meublé de tourisme » ou « location courte durée ».

Il faut notamment rechercher les mentions suivantes :

– « habitation bourgeoise exclusive » ;

– interdiction des activités commerciales ;

– usage exclusivement résidentiel ;

– interdiction des activités de type hôtelier ;

– respect de la tranquillité et de la destination de l’immeuble.

La configuration et la destination générale de la résidence sont également importantes. Une copropriété exclusivement résidentielle et particulièrement calme ne sera pas nécessairement appréciée de la même manière qu’un immeuble mixte comportant déjà des commerces et des activités professionnelles.

Par ailleurs, même lorsqu’elle est autorisée, une location saisonnière ne doit pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires. Des nuisances répétées, des fêtes, du bruit nocturne, des dégradations ou une mauvaise gestion des parties communes peuvent justifier une action distincte.

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit en effet que chaque copropriétaire jouit librement de son lot à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Règlement intérieur ou règlement de copropriété : attention à la confusion

Le document juridiquement déterminant est le règlement de copropriété, accompagné de ses éventuels modificatifs.

Un simple règlement intérieur affiché dans le hall ou distribué aux occupants ne possède pas nécessairement la même portée juridique. Il peut organiser la vie quotidienne de l’immeuble, mais il ne peut pas librement modifier les droits attachés aux parties privatives.

Le propriétaire doit donc demander la version complète et actualisée du règlement de copropriété, et pas uniquement le règlement intérieur de la résidence.

Dans quelles situations le vote peut-il être contesté ?

Une contestation peut notamment être envisagée lorsque :

– la mauvaise majorité a été utilisée ;

– le règlement n’a pas été formellement modifié ;

– la résolution n’était pas clairement inscrite à l’ordre du jour ;

– le règlement n’interdit pas les activités commerciales comme l’exige l’article 26 ;

– l’interdiction adoptée par ce mécanisme vise également les résidences principales ;

– la décision ne respecte pas la destination de l’immeuble ;

– un seul propriétaire est visé sans justification objective ;

– la résolution porte une atteinte disproportionnée aux droits attachés au lot.

Il ne s’agit cependant jamais d’une annulation automatique. La résolution votée reste applicable tant qu’elle n’a pas été annulée par le tribunal.

Comment réagir après le vote ?

Le propriétaire concerné doit agir rapidement.

1. Rassembler les documents

Il faut obtenir :

– la convocation à l’assemblée générale ;

– l’ordre du jour ;

– le texte exact de la résolution ;

– le procès-verbal et le résultat détaillé du vote ;

– le règlement de copropriété complet ;

– ses éventuels modificatifs ;

– les courriers échangés avec le syndic.

2. Vérifier la date de notification du procès-verbal

Les copropriétaires opposants ou défaillants disposent généralement d’un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour contester une décision d’assemblée générale devant le tribunal judiciaire.

Un copropriétaire opposant est notamment celui qui a voté contre la résolution. Un copropriétaire défaillant est celui qui était absent et non représenté.

Une simple lettre adressée au syndic ne suspend pas ce délai.

3. Consulter rapidement un professionnel

Un premier rendez-vous gratuit peut être demandé auprès de l’ADIL du département.

Pour engager une contestation judiciaire, il est préférable de consulter un avocat spécialisé en droit de la copropriété et en réglementation des meublés de tourisme. Le recours devra être exercé contre le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire.

4. Ne pas ignorer la résolution

Même lorsqu’une décision semble irrégulière, poursuivre l’activité sans aucun avis juridique peut exposer le propriétaire à une demande de cessation, à des dommages et intérêts ou à une procédure judiciaire.

Il est donc préférable de faire analyser la situation avant de maintenir ou de reprendre les réservations.

Les règles de la mairie restent indépendantes

L’accord ou le silence de la copropriété ne dispense jamais de respecter les règles administratives locales.

Selon la commune et la situation du logement, le propriétaire peut devoir accomplir :

– une déclaration ou un enregistrement du meublé ;

– une demande d’autorisation de changement d’usage ;

– le respect d’un nombre maximal de jours pour une résidence principale ;

– une déclaration fiscale ;

– la collecte de la taxe de séjour ;

– certaines obligations liées au diagnostic énergétique.

Une commune peut également abaisser à 90 jours par an le plafond applicable à la location touristique d’une résidence principale.

Il faut donc effectuer deux vérifications distinctes : la réglementation de la copropriété et celle de la commune.

Peut-on encore louer lorsqu’aucune clause ne l’interdit ?

C’est potentiellement possible, mais il ne faut pas conclure trop rapidement.

Avant de publier une annonce, le propriétaire doit vérifier :

1. le règlement de copropriété et la destination de l’immeuble ;

2. les décisions récentes de l’assemblée générale ;

3. les démarches imposées par la mairie ;

4. le statut de résidence principale ou secondaire ;

5. les règles de changement d’usage ;

6. la capacité à prévenir les nuisances pour le voisinage.

En conclusion

Une copropriété peut désormais interdire certains meublés de tourisme, mais elle ne peut pas le faire n’importe comment.

Le simple fait qu’une assemblée générale ait voté un refus ne garantit pas que la décision soit juridiquement valable. La résolution, la majorité, le règlement de copropriété, la destination de l’immeuble et le statut du logement doivent être examinés ensemble.

Face à une interdiction, le bon réflexe consiste à récupérer immédiatement tous les documents, à noter la date de notification du procès-verbal et à consulter rapidement l’ADIL ou un avocat spécialisé.

Une fois le cadre juridique sécurisé, le logement peut être travaillé comme une véritable expérience voyageur : identité décorative, positionnement, annonce et mise en valeur sur les différentes plateformes.

Chez Coup de Cœur Voyageur, j’accompagne les propriétaires qui souhaitent transformer leur location saisonnière en un lieu singulier, mémorable et désirable.

Cet article présente des informations générales et ne remplace pas une consultation juridique personnalisée.

Sources officielles

– « Article 26 de la loi du 10 juillet 1965 » (https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000050623612/2025-07-01)

– « Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 » (https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000050612711)

– « Décision du Conseil constitutionnel du 19 mars 2026 » (https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/CONSTEXT000053915381)

– « Article 9 de la loi du 10 juillet 1965 » (https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000051749498/2026-05-08)

– « Article 42 concernant la contestation d’une assemblée générale » (https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/JORFTEXT000000880200/LEGISCTA000006092805/)

– « Réglementation des meublés de tourisme – Direction générale des Entreprises » (https://www.entreprises.gouv.fr/espace-entreprises/s-informer-sur-la-reglementation/les-meubles-de-tourisme)